Facebook
Twitterالمنظور: شجع الإسكان الميسور التكلفة من خلال قواعد التمويل الجماعي “المستثمر المجتمعي”
تحفيز الإسكان الميسور التكلفة من خلال تحرير التمويل الجماعي للمستثمرين المجتمعيين
في العقود الأخيرة ، تجاوزت الزيادات في التوظيف الحضري والسكان التطور السكني في المدن الأمريكية. على الصعيد الوطني ، من عام 1974 حتى عام 2008 ، تجاوز عدد المنازل الجديدة عدد الأسر الجديدة. ولكن منذ عام 2009 ، فشل بناء المنازل الجديدة في تجاوز عدد الأسر الجديدة بشكل كبير ، وزادت أسعار المساكن بشكل عام أكثر من الدخل.
تُعزى سنوات قلة إنتاج المساكن إلى: تقسيم المناطق التقييدية ، ومعارضة الحي ، وزيادة تكاليف البناء ، والتأثير الكبير ورسوم الربط الحكومية ، ونقص التواصل بين المطورين والمجتمعات.² أدت كل هذه العوامل إلى إبطاء ومنع البناء السكني وزاد من الصعود. الأسعار لأن الطلب يفوق العرض
يمكن أن يساعد التمويل الجماعي ، على الأرجح ، في حل هذه المشكلة من خلال الإصلاحات التي تشجع الاستثمار المحلي في الإسكان الميسور التكلفة.
تسمح قواعد التمويل الجماعي الحالية بموجب اللائحة A + واللائحة D بالتمويل الجماعي عبر الإنترنت من المستثمرين المعتمدين ، دون تسجيل عام واسع النطاق وعمليات إفصاح نموذجية تصاحب العروض العامة الأولية. ومع ذلك ، هناك مخاطر قانونية وحوافز قليلة للمطورين لطلب الاستثمار من السكان المحليين. يمكن أن تؤدي الإصلاحات دورًا مفيدًا في تشجيع إنتاج المساكن الميسورة التكلفة الممولة محليًا.
سيفتح أحد المسارين مصدرًا جديدًا للتمويل السكني الميسور التكلفة ويعزز استثمارات السكان في مجتمعاتهم: يمكن أن توفر لجنة الأوراق المالية (“SEC”) اللائحة D واللائحة A + التوجيهات والملاذ الآمنة ، مما يؤدي إلى إنشاء فئة جديدة من “المستثمرين المجتمعيين “. يمكن للمستثمرين من المجتمع بعد ذلك الاستثمار في تحديث أو تطوير المشاريع السكنية المحلية المؤهلة التي تلبي أو تتجاوز متطلبات القدرة على تحمل التكاليف المحلية.
بموجب اقتراحي ، ستحتاج المشاريع الممولة من قبل Community Investors إلى الامتثال لبرنامج الإفصاح المصغر المصمم بدقة ، بما في ذلك “Form AH” (الإسكان الميسر).
من المحتمل أن يكون النموذج AH بالإضافة إلى النموذج D في حالة المتابعة بموجب اللائحة D ، أو النموذج 1-A إذا كان بموجب اللائحة A+.
ستحتاج المشاريع الممولة من قبل Community Investors إلى تلبية متطلبات الإسكان الميسور التكلفة أو تجاوزها بما يرضي الشركة السعودية للكهرباء. بدون مستثمري المجتمع ، سيستمر تمويل العقارات من خلال نماذج اكتتاب خاصة ثابتة أقل خطورة والتي تحدث من خلال العلاقات والوسطاء ، والتي لا تخضع عمومًا للوائح الأوراق المالية الفيدرالية ، والتي تستبعد السكان المحليين.
نماذج التمويل الجماعي العقاري الحالية
تم تحديث اللائحة A + واللائحة D بواسطة قانون JOBS الصادر في 2o12 لإعفاء التمويل الجماعي للعقارات عبر الإنترنت من التسجيل والإفصاحات التي قد تنطبق بخلاف ذلك على استثمارات الأوراق المالية عبر الإنترنت. التسجيل مكلف ويستغرق وقتًا طويلاً ، مع الإفصاح الإلزامي المتكرر. يؤدي التسجيل أيضًا إلى زيادة التعرض للمسؤولية المدنية.
تسمح اللائحة A + بالعروض التي تصل إلى 50 مليون دولار وتتطلب تقارير متعمقة مماثلة لتقارير الشركة العامة. يمكن للمستثمرين المعتمدين (على النحو المحدد في اللائحة د) ، والمستثمرين غير المعتمدين (بحد أقصى 10٪ من الدخل أو صافي القيمة) الاستثمار في عروض اللائحة أ +. شركات مثل Fundrise, التي تدير 16 “eREITS” ، وتعمل بموجب اللائحة A +. تقدم Fundrise فقط الأسهم العادية في eREITs للمستثمرين الذين لا يتجاوز استثمارهم عتبة 10٪
مثل منصات الاستثمار العقاري الناشئة الأخرى ، (مثل Lex Markets و Cadre) لا يشجع Fundrise الاستثمار المحلي ولا يشجع على وجه التحديد تطوير الإسكان الميسور التكلفة.
بدلاً من ذلك ، قد يستخدم التمويل الجماعي اللائحة د.
تسمح القاعدة 506 من اللائحة D لما يصل إلى 35 من المستثمرين غير المعتمدين بالمشاركة في عرض القاعدة 506. يجب أن يكون لدى هؤلاء المستثمرين غير المعتمدين معرفة مالية وفطنة كافية لتقييم الاستثمار. يستخدم Cadre 506 (ب) مما يسمح بعدد غير محدود من المستثمرين المعتمدين ، والذي يشمل الأفراد الذين يزيد دخلهم عن 200000 دولار أو 300000 دولار بالاشتراك مع الزوج ، أو صافي ثروة تزيد عن مليون دولار.
المستثمرون المعتمدون هم المستثمرون المفضلون لأن جامعي الأموال (المصدرين) يتحملون مسؤولية أقل لضمان تطور المستثمرين. في العروض المعتمدة فقط ، هناك احتمال أقل لمطالبات الإفصاح غير الملائمة من المستثمرين غير المعتمدين. يمكن لشركات التمويل الجماعي تلقي استثمارات من مستثمرين غير معتمدين. ومع ذلك ، فإن هذا الإصلاح سيجعل جمع الأموال من وصول المستثمرين غير المعتمدين أكثر واقعية وأقل خطورة.
بينما لم يتم تحديث حدود دخل المستثمر المعتمد منذ عقود (زيادة مجموعة المستثمرين المعتمدين) ، لا يزال الاستثمار العقاري بعيد المنال بالنسبة للكثيرين.
في ديسمبر 2019 ، اقترحت لجنة الأوراق المالية والبورصات تعديلات وطلبت تعليقات لتوسيع تعريف المستثمر المعتمد. وضع هذا الاقتراح في الاعتبار توسيع الفئة المعتمدة بناءً على “المعرفة المهنية أو الخبرة أو الشهادات” .6 تتوافق لوائح Community Investor مع الحركات لتقليل التعاريف الصارمة للمستثمر المعتمد وستأخذ في الاعتبار المعرفة بالأحياء المعنية واتجاهاتهم.
يمكن لتوسيع اللائحة D أن يوجه جهات التمويل الجماعي الحالية ويساعد بشكل أفضل في بناء المجتمعات من خلال فرص تمويل موسعة من أجل تنمية ومخزون إسكان أكثر شفافية ومتصلة بالمجتمع
عملية المستثمر المجتمعي & إفشاء
يمكن لقاعدة SEC الجديدة أن تسمح للمستثمرين المجتمعيين بالتأهل والاستفادة من القاعدة 506 واللائحة أ +. سيحتاج المستثمرون المجتمعيون إلى تقديم دليل على التوظيف والدخل وتلبية متطلبات الإقامة لمدة عامين. سيحتاج المطورون إلى إكمال نماذج إلزامية ومصممة بدقة أكبر لتقديمها إلى المستثمرين غير المعتمدين والمستثمرين المجتمعيين.
منح الكونجرس هيئة الأوراق المالية والبورصات السلطة بموجب القسم 36 لإعفاء أي شخص أو معاملة أو فئة من أي من قواعد هيئة الأوراق المالية والبورصات عند الضرورة أو المناسبة للصالح العام وبما يتفق مع حماية المستثمر. تم العثور على إنتاج مساكن ميسورة التكلفة باستمرار في المصلحة العامة في العديد من السياسات الحكومية. حتى إذا كان إصلاح مجتمع المستثمر هذا لا يعمل بموجب القسم 36 بشكل مباشر ، فإنه يعزز ويتوافق مع روح القسم 36.
أنظمة الإفصاح للمُصدِر الحالية لا تتطابق بسهولة مع عروض الأصول الرقمية الممولة جماعيًا وتقنيات blockchain. وبالمثل ، فإن نماذج التمويل الجماعي ليست مناسبة تمامًا للتطوير العقاري من قبل الشركات غير المُبلغ عنها. يمكن أن توفر القواعد المنقحة مزيدًا من اليقين ، وتقلل من مخاطر التقاضي ، وتعزز جمع الأموال على نطاق أوسع.
يمكن إكمال الإفصاح الإلزامي (على غرار نظام الاكتتاب العام الأولي الكامل S-1 وأنظمة الاكتتاب المصغرة A +) بموجب نموذج SEC الجديد AH..
سيشمل النموذج AH: وصف المشروع والامتثال لمتطلبات القدرة على تحمل التكاليف وتكاليف البناء المتوقعة بالإضافة إلى قوائم الإيجار. سيتطلب نموذج AH الجديد أيضًا سردًا مع بيانات الصناعة والسوق المحلية وعوامل الخطر والخلفية التي تغطي المشاركين الآخرين في الديون والأسهم.
سيطلب النموذج AH معلومات خاصة بالمطور بما في ذلك: العقارات الأخرى المملوكة ، وسجل التطوير وخط الأنابيب ، وخطة إدارة خاصة بالممتلكات. قد يتطلب نموذج AH بيانات عن الآثار الاقتصادية والاجتماعية المتوقعة.
أخيرًا ، يجب أن يتضمن هذا الإفصاح الخاص بالعقارات العوائد المالية المتوقعة وخيارات الخروج من الاستثمار ، وتحديد ما إذا كان العائد على حقوق ملكية المجتمع يختلف جوهريًا عن عائدات المشاركين الآخرين في الصفقة.
يجب هيكلة قواعد الإفصاح للحصول على ردود موجزة لزيادة فرص قيام المطورين بملئها ، خاصةً المطورين الصغار الذين ليس لديهم الموارد الكافية للامتثال للإفصاح الشامل. تزيد النماذج القصيرة أيضًا من فرص قراءتها للمستثمرين المجتمعيين بالكامل. ستساعد هذه النماذج في إبلاغ معلومات الإفصاحات الطوعية المقدمة بالفعل إلى المستثمرين المعتمدين والإفصاحات الإلزامية المقدمة إلى المستثمرين غير المعتمدين.
سيكون العديد من المطورين حذرين من الخضوع لسلطة قوانين الأوراق المالية. وبالتالي ، فإن قواعد الأخطاء البريئة وغير المهمة والمذاهب ذات الصلة ، والتي يمكن أن تمنع العروض من فقدان حماية اللائحة د ، يمكن أن تنطبق على هذه القواعد الجديدة. علاوة على ذلك ، يجب توسيع هذه القواعد المتسامحة على نطاق أوسع.
مشاركة المجتمع المستثمر
غالبًا ما يتم حظر التطورات السكنية بسبب المعارضة الصاخبة وندرة الدعم المحلي بصرف النظر عن دعم المطور والمجموعة التجارية. تتطلب القاعدة 502 (ب) (2) (5) من جهات الإصدار تقديم إجابات للمستثمرين على الأسئلة. بالنسبة للمشاريع الممولة من قبل Community Investors ، يمكن توسيع 502 (b) (2) (v) لتتطلب اجتماعات مجتمعية (بما في ذلك الاجتماعات الافتراضية) مع جلسات أسئلة وأجوبة.
حتى بالنسبة للصفقات المقنعة مع العديد من المستثمرين المتنافسين على الاستثمار ولا يحتاجون إلى تمويل جماعي ، يمكن أن تساعد هذه العملية المشاريع السكنية في تلقي المزيد من الدعم المجتمعي في عمليات التخطيط والاستحقاق الشاملة. توفر الاجتماعات المطلوبة مع Community Investors مزيدًا من الشفافية. هذا يختلف عن التعقيد والغموض اللذين يقوضان عروض العملات ؛ هذا التعقيد يزيد من مخاطر الاحتيال والتحريف والدعاوى القضائية. قواعد مجتمع المستثمر هي قناة لمزيد من مشاركة المجتمع ودعمه.
يمكن للجنة الأوراق المالية والبورصات أيضًا توفير موارد المستثمر المجتمعي ووثائق التوجيه للمساعدة في تقييم الاستثمارات واستمارة AH نفسها. يمكن أن تقدم المواد المشورة بشأن معايير الصناعة وأهمية التحقق من طرف ثالث.
الإعلان وإعادة البيع لمصالح المجتمع المستثمر
كجزء من هذا الإصلاح ، يمكن أن تنظر لجنة الأوراق المالية والبورصات في تخفيف قيود إعادة البيع للسماح للمستثمرين بالبيع إلى مستثمرين آخرين مؤهلين من المجتمع.
يجب أن يُطلب من مستثمري المجتمع تقديم جميع النماذج التي تلقوها في البداية إلى مستثمري المجتمع في السوق الثانوية. يجب السماح بإعادة البيع فقط إذا تم الإفصاح عن تغييرات جوهرية من الإفصاحات الأولية. وهذا من شأنه أن يجعل سياسة إعادة البيع اللائحة د أكثر تماشياً مع اللائحة أ+.
إعادة البيع المتساهلة ، من شأنها أن تقلل من خصم السيولة ، مما يقلل من قيمة الحيازات التي لا يمكن إعادة بيعها بحرية. إن طلب إعادة البيع فقط من خلال بوابات التمويل عبر الإنترنت التابعة لجهات خارجية من شأنه أن يوفر طبقة أخرى من التدقيق في المشروع والتعرض الإضافي.
توفر بوابات التمويل بالفعل فرصًا للتمويل الجماعي تتمحور حول الموقع والمجتمع. بدء تشغيل المحرك الميزات Power2Peer التي جمعت الأموال بموجب اللائحة A + (تخضع لقواعد المستثمر المعتمد وغير المعتمد) ولائحة CF. تعمل Power2Peer على إنشاء سوق حيث يمكن للمستخدمين دعم وشراء الطاقة المتجددة المحلية. ستساعد فئة المستثمر المجتمعي المشاريع المحلية على النجاح من خلال توفير المزيد من المرونة لطلب من مجتمعاتهم مع قيود قانونية أقل بينما يمكن أن يوفر نموذج AH الإفصاحات ذات الصلة.
لا تحتاج أذونات مستثمر المجتمع إلى تغيير لوائح الإعلان والطلب في اللائحة التنظيمية د بشكل كبير. حاليًا ، يحد 502 (c) من الالتماس العام ، باستثناء أنه يُسمح بالإعلان الأوسع نطاقًا في 506 عرضًا حصريًا مع المستثمرين المعتمدين. يمكن أن توفر هذه الإرشادات ضمانات للإعلان للمستثمرين المجتمعيين ، مع السماح بالتماس فقط في المناطق المحلية ومع استهداف المجتمع الخاضع للرقابة.
فترة تجريبية غير هادفة للربح
يمكن للجنة الأوراق المالية والبورصات أن تحد من أذونات جمع التبرعات المجتمعية هذه فقط لمطوري الإسكان الحاليين غير الربحيين. إن المخصصات فقط لمطوري الإسكان الميسور التكلفة وغير الربحيين من شأنها أن تجعل المنظمات غير الربحية أكثر قدرة على المنافسة في الوصول إلى رأس المال وتوسيع نطاق تأثيرها على المدن. يمكن أن تظهر فترة تجريبية غير هادفة للربح ما إذا كان يجب توسيع قواعد Community Investor إلى الكيانات الربحية.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن توفر فترة تجريبية غير هادفة للربح بيانات لتحديد ما إذا كان يجب السماح بإعادة البيع فقط لمستثمري المجتمع الآخرين ، أو للجمهور الأوسع.
يمكن أن توفر مشاركة المستثمر المجتمعي في المشاريع غير الهادفة للربح باستخدام نموذج AH أدلة على المفهوم. ستوضح هذه التجارب فوائد جمع التبرعات المجتمعية للمطورين الراسخين والممولين تمويلًا كافيًا والذين يتخوفون من إطلاق لوائح إضافية.
يمكن للمطورين المعتمدين استخدام النموذج AH لتلقي دعم المجتمع الذي يمكن أن يساعد في عمليات التخطيط وتقسيم المناطق
قد تقلل العوامل المرتبطة بـ COVID-19 من حجم التمويل الجماعي والسيولة العقارية والاستثمار على المدى الطويل. كما أوقفت الاستجابات لـ COVID-19 وأبطأت البناء السكني. بدايات بناء المساكن في أبريل 2020 أقل بنسبة 30٪ من معدل العام السابق .10 قد يكون المستثمرون أقل رغبة في الاستثمار في الإسكان الحضري بسبب المخاوف المتعلقة بالكثافة ، والمزيد من فرص العمل عن بعد ، وعدم اليقين. يمكن أن تكون لجنة الأوراق المالية والبورصات استباقية ، مما يمنح السكان خيارات للقيام باستثمارات مباشرة مستنيرة مع كل من التقدير والتدفقات النقدية المحتملة في أحيائهم. من شأن الاستمرار في تحرير عروض الأوراق المالية ، مع الإفصاح المناسب بموجب نموذج AH وغيره من الضمانات ، أن يوفر المزيد من سبل التمويل للإسكان الميسور التكلفة مع السماح للأفراد بالمساهمة في أحيائهم.
آرون روبن هو باحث قانون الأعمال في قانون جورج تاون, يدخل عامه الأخير. في صيف عام 2020 ، كان روبن مساعدًا صيفيًا في بول هاستينغز LLP في سان فرانسيسكو. نشأ روبن في سان فرانسيسكو وتخرج في جامعة نيويورك مع مرتبة الشرف. أثناء وجوده في نيويورك ، تدرب روبن في مكتب المدعي العام لمنطقة بروكلين. ثم عمل في فورنادو ريالتي تراست, مطور بمحفظة تزيد عن 35 مليون قدم مربع. تدرب روبن أولاً في إدارة المباني قبل الانتقال إلى المقر الرئيسي ، حيث كان مساعدًا في المشروع ، حيث دعم تأجير المكاتب والتطوير العقاري ومجموعات المستشارين الداخليين. عاد روبن إلى Vornado Realty Trust لصيفه بعد سنته الأولى في قانون Georgetown. في خريف عام 2019 ، تدرب آرون في إدارة الخدمات العامة الأمريكية, مكتب المستشار العام.