في نسخته الثالثة ، Viva Technology ، جمع معرض باريس للابتكار التكنولوجي أكثر من 124000 مشارك من 125 جنسية ، بزيادة 24٪ عن العام الماضي. الرئيس الفرنسي إيمانويل ماكرون, رئيس وزراء كندا جاستن ترودو, ومؤسس Alibaba ومديرها التنفيذي جاك ما كانوا من بين 450 متحدثًا من المؤسسات العامة والشركات الكبرى والشركات التقنية الناشئة الذين احتلوا المنصة.

ومع ذلك ، كان Crowdfund Insider حريصًا على مقابلة شخص أقل شهرة لدى عامة الناس ، ألا وهو سيمون برانك, المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة Exporo AG.

مقرها هامبورغ إكسبورو هي شركة ألمانية للاستثمار العقاري والإقراض والرائدة في أوروبا القارية في مجال التمويل العقاري البديل.

منذ إنشائها في ديسمبر 2014 ، جمعت المنصة أكثر من 400 مليون يورو لتمويل 191 مشروعًا عقاريًا. لقد سددت للمستثمرين أكثر من 182 مليون يورو من رأس المال والفوائد.

وفقا ل تقرير Crowdinvest Market لعام 2018, تتمتع Exporo بحصة 60٪ من سوق التمويل العقاري البديل الألماني. بصفته مؤلف التقرير, ميشيل هارمز من جمع التمويل.

“على الرغم من وصول الوافدين الجدد ، حافظت Exporo على هيمنتها على سوق التمويل الجماعي العقاري الألماني.”

إذا أخذ المرء في الاعتبار كلاً من المستثمرين المؤسسيين والمستثمرين الأفراد ، والمشروعات الوطنية والدولية (في النمسا) ، فقد نمت الشركة بنسبة 95٪ من عام 2017 إلى عام 2018. في الواقع ، تتفوق المنصة على أقرب منافسيها بمقدار 7 أضعاف.

في نهاية عام 2017 ، مُنحت شركة Exporo Investment GmbH ، الذراع الاستثمارية للشركة ، رخصة KWG 32 المصرفية من الجهة التنظيمية الألمانية BaFin والتي تسمح لها بتداول الأوراق المالية بدلاً من قروض المساهمين المقيدة التي تغطيها لائحة التمويل الجماعي الألمانية. بعد ذلك ، في عام 2018 ، توسعت المنصة من التطوير العقاري إلى تأجير العقارات. في نفس العام ، فتحت المنصة أيضًا سوقًا ثانويًا حيث يمكن للمستثمرين إعادة بيع ممتلكاتهم من Exporo إلى مستثمرين آخرين.

جمعت Exporo 16 مليون يورو من رأس المال الاستثماري في جولتين في 2016 و 2017. ومن بين المستثمرين e.ventures و BPO Capital و Holtzbrinck Ventures. تعمل الشركة الآن على جمع الجولة التالية من التمويل لدعم نموها.

تحدثنا مع Simon Brunke في فيفاتيك لمعرفة الخلطة السرية لنجاح شركته وخططها المستقبلية.

لقد قمت بتأسيس Exporo مع 3 من المؤسسين المشاركين Björn Maronde و Julian Oertzen و Tim Bütecke ، ما جعلك تقرر بدء هذا المشروع?

كنت أدير شركة وساطة تأمين كانت غير متصلة بالإنترنت تمامًا وأردت أن أصبح رقميًا لبضع سنوات. في عام 2012 ، اهتممت بوساطة القروض ، في تفكيك القروض لتقديمها إلى العديد من المقرضين. في عام 2014 ، قررنا إنشاء شركة رقمية فقط.

ما وحدنا كمؤسسين مشاركين هو إيماننا بفرصة منح مستثمري التجزئة الوصول إلى الاستثمار العقاري عبر الإنترنت. العقارات هي أكبر سوق في العالم. إنه أقل تقلبًا من أي فئة أصول أخرى. إنها أكثر ربحية من الأسهم – تحقق 0.3 ٪ أكثر سنويًا على المدى الطويل. 

طلب المستثمرين من القطاع الخاص على الاستثمار العقاري مرتفع. لكنهم يفتقرون إلى المعرفة والوصول. في وضع عدم الاتصال بالإنترنت ، لا يمكن للمستثمر بالتجزئة الوصول إلى صفقات عقارية ببضعة آلاف من اليورو فقط. بالإضافة إلى ذلك ، لا تقدم ألمانيا العديد من الصناديق العقارية المفتوحة التي يمكن مقارنتها بصناديق الاستثمار العقارية الأمريكية أو SCPI الفرنسية. وبالتالي ، نحن حقًا نقوم بإضفاء الطابع الديمقراطي على تمويل العقارات والعقارات للألمان.

تنمو العقارات بسرعة وهي تمثل الآن 71٪ من سوق الاستثمار الجماعي الألماني. يجذب السوق الداخلين الجدد ، ومع ذلك فإن حصتك في السوق تتزايد. كيف تفسر هذا النجاح? 

أرى خمسة أسباب رئيسية. أولاً ، نحن فريق من المؤسسين المشاركين ذوي المهارات التكميلية. كل واحد منا لديه قوته. أنا رجل أعمال متسلسل مدفوع بالمبيعات أكثر ، مؤسس مشارك آخر لديه خلفية قوية في الاستشارات الاستراتيجية ، وآخر لديه معرفة عميقة في التكنولوجيا والتسويق.

وثاني أصولنا الرئيسية هو دعم العملاء لدينا. نحن نهتم بشدة للعملاء. يتصل بنا الناس ونجيب على أسئلتهم. لدينا أيضًا عملية إعداد جيدة جدًا.

الأصل الثالث هو رأس مالنا. بدأنا برأس مال قيمته 500 ألف يورو. منذ ذلك الحين ، قمنا بجمع ما يقرب من 20 مليون يورو ، ونحن بصدد جمع المزيد من الأموال لدعم نمونا.

الرابع هو تفانينا وخبرتنا في التطوير العقاري والتمويل العقاري. لدينا 40 متخصصًا في العقارات يجوبون السوق ويفحصون المشاريع ويبرمون الصفقات.

أخيرًا ، أود أن أقول إننا نراقب البيانات عن كثب أيضًا. نقوم باستمرار بالتنقيب في بياناتنا ، وخط أنابيبنا.

ما هي المنتجات التي تقدمها حاليا لمستثمري التجزئة?

نقدم حاليًا نوعين منفصلين من الاستثمارات:

القروض العقارية: هي منتجات ذات دخل ثابت تحقق نسبة فائدة إجمالية تتراوح بين 5٪ و 6٪. متوسط ​​المدة 21 شهرًا. المشاريع الممولة هي في الأساس إنشاءات سكنية مع القليل من العقارات التجارية وبعض أعمال التجديد. نحن نغطي ألمانيا والنمسا.

سندات العقارات الإيجارية: لا تكسب المستثمرين سعر فائدة ثابتًا ، ولكنها تكسب حصة من صافي دخل الإيجار ، والتي تصل في المتوسط ​​إلى إجمالي عائد 4.5٪. بالإضافة إلى ذلك ، يحصل المستثمرون على حصة 80٪ من زيادة القيمة عند الاستحقاق (متوسط ​​10 سنوات).

توفر منصتنا أيضًا سوقًا ثانويًا حيث يمكن لمستثمرينا إعادة بيع ممتلكاتهم من سندات تأجير العقارات إلى مستثمرين آخرين.

كمثال على الاستثمار في العقارات المؤجرة ، قمنا مؤخرًا بتمويل مركز شرطة في Hattingen بالقرب من كولونيا. قام أحد المطورين ببناء مركز الشرطة هذا للمدينة واستئجاره لمدة 25 عامًا. تم بيع الاستثمار في 3 أيام! كان شعارنا “عادة يجب أن تعطي المال للشرطة ، الآن هي فرصتك لكسب المال منهم.”

من هم مستثمرو التجزئة?

في الوقت الحالي ، معظم مستثمري التجزئة لدينا هم من ذوي الخبرة وأفراد موجهين ذاتيًا. يبلغ متوسط ​​أعمارهم 48.5 سنة و 72٪ من الذكور. لديهم المال ويبحثون عن فرص استثمارية مربحة. بالنسبة لهم ، فإن العائد الإجمالي بنسبة 6 ٪ أمر جذاب للغاية.

جزء من الجاذبية هو أيضًا حقيقة أنه ليس لدينا أي افتراضات حتى الآن. نحن نفعل كل ما في وسعنا لمنع التخلف عن السداد. من بين أمور أخرى ، لدينا فريق تحكم يراقب باستمرار المشاريع الجارية ويساعد في منع المشكلات.

بجانب الاستثمار الجماعي ، قمت بجمع مبالغ إضافية كبيرة من المال من خلال صفقات النادي غير العامة ، ما مدى أهمية التمويل المؤسسي لاستراتيجيتك?

بدأنا صفقات النادي مع مستثمرين محترفين في عام 2018 من أجل توسيع نطاق الشركة بشكل أسرع. إذا كان القرض كبيرًا ، على سبيل المثال 10 ملايين يورو ، فإنه يساعد على جمع 4 ملايين يورو من المستثمرين المحترفين. ومع ذلك ، هذا ليس تركيزنا الأساسي.

نحن نعلم أن معظم أسواق الإقراض تميل إلى التحول إلى الأموال المؤسسية بمرور الوقت. لكننا لا نعتزم اتباع هذا الطريق. نحن نستخدم أموال المؤسسات من أجل التوسع ، لكننا نظل نركز على مستثمري التجزئة.

أولاً ، لأنها مهمتنا ، وهدفنا ، إضفاء الطابع الديمقراطي على العقارات. بالطبع ، يعد جمع الأموال من مستثمري التجزئة أكثر تكلفة. ولكن ، وهذا هو السبب الثاني لدينا ، فإن اعتماد المستثمرين المؤسسيين محفوف بالمخاطر. المستثمرون الأفراد ، إذا تمت معاملتهم بشكل جيد ، سيكونون “أكثر ثباتًا”. كما أنها تسمح لك بالحفاظ على هامش أكبر. عندما نقدم قرضًا بنسبة 6٪ ، يتوقع المستثمرون المؤسسيون كسب 7٪! سوف يحلقون أي هامش يمكننا تحقيقه.

رفعت لائحة التمويل الجماعي الألمانية مؤخرًا حد الإعفاء من التمويل الجماعي من 2.5 مليون يورو إلى 6 ملايين يورو والحد الأقصى للاستثمار الفردي من 10 آلاف يورو إلى 25 ألف يورو لكل مستثمر سنويًا. هل سيكون لهذه التغييرات تأثير على عملك?

هذه التغييرات لا بأس بها. ومع ذلك ، فهي لا تؤثر علينا كثيرًا لأننا شركة خدمات مالية منظمة بالكامل. بفضل الرخصة المصرفية KWG 32 لدينا ، ليس لدينا أي قيود. يمكننا إصدار السندات. يمكننا استخدام لائحة التمويل الجماعي ، لكننا لسنا مضطرين لذلك.

ما هي خطط التوسع الخاصة بك?

أولاً ، من جانب المستثمر ، نود توسيع قاعدة عملائنا إلى ما وراء شريحة مستثمر التجزئة الموجه ذاتيًا والوصول إلى الجمهور العام. ولتحقيق هذه الغاية ، سنبسط عليهم الاستثمار من خلال تقديم بناة محافظ آلية.

فيما يتعلق بالمنتجات ، سنواصل التركيز على العقارات وتمويل المشاريع. نخطط لتوظيف 40 متخصصًا عقاريًا آخر. لدينا مجال كبير للنمو في السوق الأولية والثانوية.

نحن نؤمن بالشفافية التي يوفرها تمويل الأصول الفردية.

ومع ذلك ، فإننا نعتقد أيضًا أنه يمكن وينبغي عمل الكثير لزيادة رقمنة هذه الأصول. لهذا السبب ، نحن نبحث بجدية في blockchain. بدأنا مشاريع blockchain مع شركاء في الأسواق الخاضعة للتنظيم في ألمانيا ولوكسمبورغ.

نحن لا نعلن عن مبادراتنا الخاصة بتقنية blockchain ، كما تفعل العديد من الشركات الأخرى. لكننا متفائلون بحذر. نعتقد أنه إذا تمكنا من استخدام تقنية blockchain لرقمنة سلسلة القيمة للأصول العقارية من الإصدار إلى تسجيل الممتلكات ، فإن الاتجاه الصعودي سيكون هائلاً. يمكننا خفض التكاليف المصرفية والقانونية بعامل 10. وهذا من شأنه أن يخلق سوقًا أكثر سيولة بكثير مما يجذب العديد من المستثمرين الجدد. وسيكون من الأسهل بكثير مواصلة توسعنا الدولي.

تيريز توريس ، دكتوراه, هو محرر مساهم أول إلى Crowdfund Insider. هي رائدة أعمال ومستشارة في التمويل الإلكتروني والتجارة الإلكترونية ومقرها في باريس. لقد غطت التمويل الجماعي والإقراض P2P منذ الأيام الأولى عندما تم إنشاء Zopa في المملكة المتحدة. كانت مديرة الأبحاث والاستشارات في Gartner Group Europe ، ونائب رئيس أول في فورستر للأبحاث ونائب مدير المحتوى في توينجا. تنشر مدونة التمويل الشخصي الفرنسية, Le Blog Finance Pratique.