Ve svém 3. vydání, Viva Technology, se na přehlídce technologických inovací v Paříži sešlo více než 124 000 návštěvníků ze 125 národností, což je o 24% více než v loňském roce. Francouzský prezident Emmanuel Macron, Kanadský předseda vlády Justin Trudeau, a zakladatel a generální ředitel společnosti Alibaba Jack Ma byli mezi 450 řečníky z veřejných institucí, velkých korporací a technologických startupů, kteří vystoupili na pódium.

Crowdfund Insider se však velmi rád setkal s někým méně známým laickou veřejností Simon Brunke, spoluzakladatel a generální ředitel společnosti Exporo AG.

Se sídlem v Hamburku Exporo je německé tržiště pro investice a půjčky do nemovitostí a kontinentální evropský lídr v oblasti alternativního financování nemovitostí.

Od svého založení v prosinci 2014 platforma shromáždila více než 400 milionů EUR na financování 191 realitních projektů. Splatila investorům kapitál a úroky přes 182 milionů EUR.

Podle Zpráva Crowdinvest Market z roku 2018, Exporo má 60% podíl na německém trhu financování alternativních nemovitostí. Jako autor zprávy, Michel Harms crowdfunding.de poznamenal.

“Navzdory příchodu nových účastníků si společnost Exporo udržela dominanci nad německým trhem s realitním crowdfundingem.”

Pokud vezmeme v úvahu institucionální i retailové investory, národní i mezinárodní projekty (v Rakousku), společnost vzrostla od roku 2017 do roku 2018 o 95%. Ve skutečnosti platforma převyšuje své nejbližší konkurenty o faktor 7.

Na konci roku 2017 získala investiční složka společnosti Exporo Investment GmbH bankovní licenci KWG 32 od německého regulátora BaFin, která jí umožňuje obchodovat s cennými papíry na rozdíl od omezených akcionářských půjček, na které se vztahuje německé nařízení o skupinovém financování. Poté se platforma v roce 2018 rozšířila z vývoje nemovitostí na pronájem nemovitostí. Ve stejném roce platforma také otevřela sekundární trh, kde mohou investoři dále prodávat své podíly Exporo jiným investorům.

Společnost Exporo v letech 2016 a 2017 získala rizikový kapitál ve výši 16 milionů EUR ve dvou kolech. Mezi investory patří společnosti e.ventures, BPO Capital a Holtzbrinck Ventures. Společnost je nyní v procesu získávání dalšího kola financování, aby podpořila svůj růst.

Mluvili jsme se Simonem Brunkem v VivaTech zjistit tajemství úspěchu jeho společnosti a jejích budoucích plánů.

Založili jste Exporo se 3 spoluzakladateli Björnem Marondem, Julianem Oertzenem a Timem Büteckem, díky čemuž jste se rozhodli zahájit tento podnik?

Provozoval jsem pojišťovací makléřskou firmu, která byla úplně offline a chtěla pár let přejít na digitální technologii. V roce 2012 jsem se začal zajímat o zprostředkování půjček, o rozdělení půjček a nabídnout je mnoha věřitelům. V roce 2014 jsme se rozhodli vytvořit podnik pouze pro digitální provoz.

Co nás jako spoluzakladatele spojilo, byla naše víra v příležitost poskytnout drobným investorům přístup k investicím do nemovitostí online. Nemovitosti jsou největším trhem na světě. Je méně volatilní než jakákoli jiná třída aktiv. Je ziskovější než akcie – z dlouhodobého hlediska přináší ročně o 0,3% více. 

Poptávka soukromých investorů po investicích do nemovitostí je vysoká. Ale chybí jim znalosti i přístup. Offline není možné, aby maloobchodní investor přistupoval k obchodům s nemovitostmi pouze za několik tisíc eur. Německo navíc nenabízí mnoho otevřených realitních fondů srovnatelných s US REITS nebo francouzským SCPI. Proto skutečně demokratizujeme financování nemovitostí a nemovitostí pro Němce.

Nemovitosti rychle rostou a nyní představují 71% německého crowdinvestingového trhu. Trh láká nové účastníky, ale váš podíl na trhu roste. Jak vysvětlíte tento úspěch? 

Vidím pět hlavních důvodů. Za prvé, jsme tým spoluzakladatelů s doplňkovými dovednostmi. Každý z nás má své silné stránky. Jsem spíše sériový podnikatel orientovaný na prodej, další spoluzakladatel má silné zázemí ve strategickém poradenství, další má hluboké znalosti v oblasti technologií a marketingu.

Naším druhým hlavním přínosem je naše zákaznická podpora. Nesmírně se staráme o zákazníky. Lidé nám volají a my jim odpovídáme na otázky. Máme také velmi dobrý proces registrace.

Třetím aktivem je náš kapitál. Začali jsme kapitálem 500 000 EUR. Od té doby jsme shromáždili celkem téměř 20 milionů EUR a jsme v procesu získávání dalších finančních prostředků na podporu našeho růstu.

Začtvrté je naše odhodlání a odborné znalosti v oblasti rozvoje nemovitostí a financování nemovitostí. Máme 40 realitních specialistů, kteří prohledávají trh, prověřují projekty a uzavírají obchody.

Nakonec bych řekl, že také pečlivě sledujeme data. Neustále těžíme naše data, náš plynovod.

Jaké produkty aktuálně nabízíte retailovým investorům?

V současné době nabízíme dva samostatné typy investic:

Půjčky na nemovitosti: jedná se o produkty s pevným výnosem, které vydělávají hrubou úrokovou sazbou mezi 5% a 6%. Průměrná doba trvání je 21 měsíců. Financované projekty jsou hlavně bytové stavby s trochou komerčních nemovitostí a rekonstrukcí. Pokrýváme Německo a Rakousko.

Dluhopisy z pronájmu nemovitostí: Nezískávají investoři pevnou úrokovou sazbu, ale podíl na čistém výnosu z pronájmu, který v průměru činí 4,5% hrubého výnosu. Investoři navíc dostávají podíl ve výši 80% na zvýšení hodnoty při splatnosti (průměrně 10 let).

Naše platforma také nabízí sekundární trh, kde mohou naši investoři prodat své držby dluhopisů z pronájmu nemovitostí jiným investorům.

Jako příklad investice do pronájmu nemovitostí jsme nedávno financovali policejní stanici v Hattingenu poblíž Kolína nad Rýnem. Developer postavil tuto policejní stanici pro město a pronajímá ji na 25 let. Investice byla vyprodána za 3 dny! Náš slogan byl “Policii obvykle musíte dát peníze, teď máte šanci vydělat peníze na nich.”

Kdo jsou vaši drobní investoři?

Naši retailoví investoři jsou v současné době většinou zkušení jednotlivci s vlastním zaměřením. Jsou v průměru 48,5 let a 72% mužů. Mají peníze a hledají výhodné investiční příležitosti. Pro ně je 6% hrubý výnos velmi atraktivní.

Součástí přitažlivosti je také skutečnost, že zatím nemáme žádná výchozí nastavení. Děláme vše, co je v našich silách, abychom zabránili výchozímu nastavení. Mimo jiné máme kontrolní tým, který neustále sleduje probíhající projekty a pomáhá předcházet problémům.

Vedle crowdinvestingu jste získali značné další částky peněz prostřednictvím neveřejných klubových obchodů, jak důležité je institucionální financování vaší strategie?

V roce 2018 jsme zahájili klubové obchody s profesionálními investory, abychom mohli společnost rychleji rozšiřovat. Pokud je půjčka velká, například 10 milionů EUR, pomůže získat 4 miliony EUR od profesionálních investorů. Nejde však o naše primární zaměření.

Víme, že většina trhů s půjčkami má tendenci časem přecházet na institucionální peníze. Ale touto cestou se nehodláme řídit. Pro škálovatelnost používáme institucionální peníze, ale nadále se zaměřujeme na retailové investory.

Zaprvé, protože naším posláním, naším účelem je demokratizovat nemovitosti. Je samozřejmě dražší získat peníze od retailových investorů. A to je náš druhý důvod, závislost institucionálních investorů je riskantní. Pokud jsou retailoví investoři dobře zacházeni, jsou „lepkavější“. Umožní vám také udržet větší rezervu. Když nabízíme půjčku ve výši 6%, očekávají institucionální investoři výdělek 7%! Oholí jakoukoli marži, kterou můžeme udělat.

Německé nařízení o skupinovém financování nedávno zvýšilo limit pro osvobození od skupinového financování z 2,5 milionu EUR na 6 milionů EUR a limit pro individuální investice z 10 000 EUR na 25 000 EUR na investora ročně. Budou mít tyto změny dopad na vaše podnikání?

Tyto změny jsou v pořádku. Nemají však na nás velký vliv, protože jsme plně regulovanou společností poskytující finanční služby. Díky naší bankovní licenci KWG 32 nemáme žádné omezení. Můžeme vydávat dluhopisy. Můžeme použít nařízení o skupinovém financování, ale nemusíme.

Jaké jsou vaše plány expanze?

Zaprvé, na straně investora, bychom chtěli rozšířit naši zákaznickou základnu nad segment samostatně orientovaného retailového investora a oslovit širší veřejnost. Za tímto účelem jim zjednodušíme investice tím, že nabídneme automatizované nástroje pro tvorbu portfolia.

Pokud jde o produkty, budeme se i nadále zaměřovat na financování nemovitostí a projektů. Plánujeme najmout dalších 40 realitních specialistů. Máme velký prostor pro růst na primárním a sekundárním trhu.

Věříme v transparentnost, kterou nabízí financování jednotlivých aktiv.

Věříme však také, že pro další digitalizaci těchto aktiv lze a je třeba udělat mnoho. Z tohoto důvodu vážně hledáme blockchain. Zahájili jsme blockchainové projekty s partnery na regulovaných trzích v Německu a Lucembursku.

Nebudeme trumfovat naše blockchainové iniciativy, jak to dělá mnoho jiných firem. Ale jsme opatrně optimističtí. Věříme, že pokud bychom mohli použít technologii blockchain k digitalizaci hodnotového řetězce nemovitých aktiv od vydání po registraci nemovitosti, vzestup by byl obrovský. Mohli bychom snížit bankovní a právní náklady o faktor 10. Tím by se vytvořil mnohem likvidnější trh, který by přilákal mnoho nových investorů. A bylo by mnohem snazší pokračovat v naší mezinárodní expanzi.

Therese Torris, PhD, je Hlavní přispěvatel Crowdfund Insider. Je podnikatelkou a konzultantkou v eFinance a eCommerce se sídlem v Paříži. Zastřešovala crowdfunding a půjčky P2P od raných dob, kdy ve Spojeném království vznikla Zopa. Byla ředitelkou výzkumu a poradenství ve společnosti Gartner Group Europe, Senior VP ve společnosti Forrester Research and Content VP ve společnosti Twenga. Vydává francouzský blog o osobních financích, Le Blog Finance Pratique.