En la seva tercera edició, Viva Technology, el saló d’innovació tecnològica de París va reunir més de 124.000 assistents de 125 nacionalitats, un 24% més que l’any passat. President francès Emmanuel Macron, Primer ministre del Canadà Justin Trudeau, i el fundador i CEO d’Alibaba Jack Ma van ser un dels 450 ponents d’institucions públiques, grans corporacions i startups tecnològiques que van pujar a l’escenari.

Crowdfund Insider, però, tenia moltes ganes de conèixer algú menys conegut pel gran públic, és a dir Simon Brunke, el cofundador i CEO d’Exporo AG.

Amb seu a Hamburg Exporo és un mercat alemany d’inversions i préstecs immobiliaris i el líder europeu continental en finançament alternatiu de la propietat.

Des de la seva creació el desembre de 2014, la plataforma ha recaptat més de 400 milions d’euros per finançar 191 projectes immobiliaris. Ha retornat als inversors més de 182 milions d’euros de capital i interessos.

D’acord amb la Informe de mercat Crowdinvest 2018, Exporo gaudeix d’una participació del 60% del mercat alemany de finançament alternatiu. Com a autor de l’informe, Michel Harms de crowdfunding.de va comentar.

“Tot i l’arribada de nous entrants, Exporo ha mantingut el seu domini sobre el mercat de finançament col·lectiu immobiliari alemany”.

Si es tenen en compte inversors tant institucionals com minoristes, projectes nacionals i internacionals (a Àustria), l’empresa va créixer un 95% del 2017 al 2018. De fet, la plataforma enana els seus competidors més propers en un factor de 7.

A finals de 2017, a Exporo Investment GmbH, el braç d’inversió, de l’empresa se li va concedir una llicència bancària KWG 32 del regulador alemany BaFin, que li permet negociar valors en lloc dels préstecs restringits per a accionistes coberts pel reglament de finançament col·lectiu alemany. Després d’això, el 2018, la plataforma es va expandir des de la promoció immobiliària fins a les propietats de lloguer. El mateix any, la plataforma també va obrir un mercat secundari on els inversors poden revendre les seves participacions Exporo a altres inversors.

Exporo ha recaptat 16 milions d’euros en capital risc en dues rondes el 2016 i el 2017. Els inversors inclouen e.ventures, BPO Capital i Holtzbrinck Ventures. L’empresa està ara en procés de recaptar la propera ronda de finançament per alimentar el seu creixement.

Hem parlat amb Simon Brunke a VivaTech per conèixer la salsa secreta de l’èxit de la seva empresa i els seus plans de futur.

Va fundar Exporo amb 3 cofundadors Björn Maronde, Julian Oertzen i Tim Bütecke, cosa que va fer que decidís iniciar aquesta empresa?

Tenia un negoci de corretatge d’assegurances que estava completament fora de línia i que feia un parell d’anys que volia passar a la digitalització. El 2012, em vaig interessar per la intermediació de préstecs, per trencar els préstecs per oferir-los a molts prestadors. El 2014 vam decidir crear un negoci només digital.

El que ens va unir com a cofundadors va ser la nostra creença en l’oportunitat de donar als inversors minoristes accés a inversions immobiliàries en línia. La propietat immobiliària és el mercat més gran del món. És menys volàtil que qualsevol altra classe d’actius. És més rendible que les accions, aportant un 0,3% més a l’any a la llarga. 

La demanda d’inversió immobiliària dels inversors privats és elevada. Però els falta tant coneixement com accés. Sense connexió, no és possible per a un inversor minorista accedir a ofertes immobiliàries amb només uns quants milers d’euros. A més, Alemanya no ofereix molts fons immobiliaris oberts comparables als REITS nord-americans o al SCPI francès. Per tant, realment democratitzem el finançament immobiliari i immobiliari per als alemanys.

Els béns immobles creixen ràpidament i representen ara el 71% del mercat alemany d’inversió de crowdin. El mercat atrau nous entrants, però la vostra quota de mercat creix. Com s’explica aquest èxit? 

Veig cinc raons principals. En primer lloc, som un equip de cofundadors amb habilitats complementàries. Cadascun de nosaltres té els seus punts forts. Sóc més empresari en sèrie basat en les vendes, un altre cofundador té una sòlida formació en consultoria estratègica, un altre té un profund coneixement en tecnologia i màrqueting.

El nostre segon principal actiu és el nostre servei d’atenció al client. Cuidem enormement els clients. La gent ens truca i nosaltres responem les seves preguntes. També tenim un molt bon procés d’incorporació.

El tercer actiu és el nostre capital. Vam començar amb 500.000 € de capital. Des de llavors hem recaptat prop de 20 milions d’euros en total i estem en el procés de recaptar més fons per alimentar el nostre creixement.

La quarta és la nostra dedicació i experiència en desenvolupament immobiliari i finançament immobiliari. Tenim 40 especialistes en propietats immobiliàries que recorren el mercat, examinen projectes i tanquen ofertes.

Per últim, diria que també vigilem de prop les dades. Minem constantment les nostres dades, el nostre oleoducte.

Quins productes oferiu actualment als inversors minoristes?

Actualment oferim dos tipus d’inversions diferents:

Préstecs immobiliaris: són productes de renda fixa que obtenen un tipus d’interès brut entre el 5% i el 6%. La durada mitjana és de 21 mesos. Els projectes finançats són principalment construccions residencials amb una mica d’immobles comercials i algunes reformes. Cobrim Alemanya i Àustria.

Bons immobiliari de lloguer: no guanyen als inversors un tipus d’interès fix, sinó una part dels ingressos nets del lloguer, que ascendeixen, de mitjana, a un rendiment brut del 4,5%. A més, els inversors reben una quota del 80% de l’increment del valor al venciment (mitjana de 10 anys).

La nostra plataforma també ofereix un mercat secundari on els nostres inversors poden revendre les seves participacions en bons de lloguer a altres inversors.

Com a exemple d’inversió immobiliària de lloguer, recentment hem finançat una comissaria de policia a Hattingen, prop de Colònia. Un desenvolupador va construir aquesta comissaria de policia per a la ciutat i la va llogar durant 25 anys. La inversió es va esgotar en 3 dies. El nostre eslògan era “Normalment heu de donar diners a la policia, ara és la vostra oportunitat de guanyar diners amb ells”.

Qui són els vostres inversors minoristes?

De moment, els nostres inversors minoristes són principalment persones amb experiència i autodirigides. Tenen una mitjana de 48,5 anys i un 72% són homes. Tenen diners i busquen oportunitats d’inversió rendibles. Per a ells, un retorn brut del 6% és molt atractiu.

Una part de l’atracció també és el fet que encara no tenim cap valor predeterminat. Fem tot el que podem per evitar els valors predeterminats. Entre altres coses, tenim un equip de control que supervisa constantment els projectes en curs i ajuda a prevenir problemes.

Al costat de crowdinvesting, heu recaptat diners addicionals significatius mitjançant ofertes de clubs no públics, fins a quin punt és important el finançament institucional per a la vostra estratègia?

El 2018 vam iniciar ofertes de clubs amb inversors professionals per escalar l’empresa més ràpidament. Si un préstec és gran, per exemple, 10 milions d’euros, ajudarà a recaptar 4 milions d’euros d’inversors professionals. Tanmateix, aquest no és el nostre objectiu principal.

Sabem que la majoria dels mercats de préstecs tendeixen a passar als diners institucionals amb el pas del temps. Però no pretenem seguir aquest camí. Utilitzem diners institucionals per a l’escalabilitat, però ens centrem en inversors minoristes.

En primer lloc, perquè és la nostra missió, el nostre propòsit, democratitzar els béns immobles. Per descomptat, és més car recaptar diners d’inversors minoristes. Però, i aquesta és la nostra segona raó, la dependència dels inversors institucionals és arriscada. Els inversors minoristes, si són ben tractats, són “més enganxosos”. També permeten mantenir un marge més gran. Quan oferim un préstec per un 6%, els inversors institucionals esperen guanyar un 7%. Es rasuran qualsevol marge que puguem fer.

La regulació alemanya de finançament col·lectiu ha elevat recentment el límit per a l’exempció de finançament col·lectiu de 2,5 milions a 6 milions d’euros i el límit per a la inversió individual de 10.000 a 25.000 euros per inversor i any. Aquests canvis afectaran el vostre negoci?

Aquests canvis estan força bé. Tot i això, no ens afecten gaire perquè som una empresa de serveis financers totalment regulada. Gràcies a la nostra llicència bancària KWG 32, no tenim cap limitació. Podem emetre bons. Podem utilitzar el reglament de finançament col·lectiu, però no cal.

Quins són els vostres plans d’expansió?

En primer lloc, pel que fa als inversors, ens agradaria ampliar la nostra base de clients més enllà del segment de l’inversor minorista autodirigit i arribar al públic més general. Amb aquest objectiu, facilitarem la inversió en oferir constructors de carteres automatitzats.

Pel que fa als productes, continuarem centrant-nos en el finançament de béns immobles i projectes. Tenim previst contractar 40 especialistes immobiliaris més. Tenim molt marge de creixement al mercat primari i secundari.

Creiem en la transparència que ofereix el finançament d’un actiu únic.

Tot i això, també creiem que es pot i s’ha de fer molt per afavorir la digitalització d’aquests actius. Per aquest motiu, ens fixem seriosament en la cadena de blocs. Vam començar projectes de blockchain amb socis als mercats regulats d’Alemanya i Luxemburg.

No estem trompetant les nostres iniciatives de blockchain, com fan tantes altres empreses. Però som cautelarment optimistes. Creiem que si poguéssim utilitzar la tecnologia blockchain per digitalitzar la cadena de valor dels actius immobiliaris des de l’emissió fins al registre de la propietat, l’avantatge seria enorme. Podríem reduir els costos bancaris i legals en un factor de 10. Això crearia un mercat molt més líquid que atrauria molts nous inversors. I seria molt més fàcil continuar la nostra expansió internacional.

Therese Torris, doctora, és un Editor col·laborador sènior a Crowdfund Insider. És empresària i consultora en eFinance i eCommerce amb seu a París. Ha cobert el finançament col·lectiu i els préstecs P2P des dels primers dies en què es va crear Zopa al Regne Unit. Va ser directora d’investigació i consultoria de Gartner Group Europe, vicepresident sènior a Forrester Research i vicepresident de contingut a Twenga. Publica un bloc francès de finances personals, Le Blog Finance Pratique.