В третото си издание Viva Technology шоуто за технологични иновации в Париж събра над 124 000 участници от 125 националности, което е с 24% увеличение спрямо миналата година. Френски президент Еманюел Макрон, Министър-председател на Канада Джъстин Трюдо, и основател и главен изпълнителен директор на Alibaba Джак Ма бяха сред 450-те лектори от публични институции, големи корпорации и технологични стартъпи, излезли на сцената.

Crowdfund Insider обаче искаше да се срещне с по-малко известен от широката публика, а именно Саймън Брунке, съосновател и главен изпълнителен директор на Exporo AG.

Базиран в Хамбург Експоро е германски пазар за инвестиции и заеми в недвижими имоти и лидер в континентална Европа в алтернативното финансиране на собственост.

От създаването си през декември 2014 г. платформата е събрала над 400 милиона евро за финансиране на 191 проекта за недвижими имоти. Той е изплатил на инвеститорите над 182 милиона евро капитал и лихва.

Според 2018 Доклад на Crowdinvest Market, Експоро се радва на 60% от германския пазар на алтернативно финансиране на недвижими имоти. Като автор на доклада, Мишел Хармс на crowdfunding.de отбеляза.

„Въпреки пристигането на нови участници, Експоро запази своето господство над германския пазар за масово финансиране на недвижими имоти.“

Ако се вземат предвид както институционалните, така и инвеститорите на дребно, националните и международните проекти (в Австрия), компанията е нараснала с 95% от 2017 до 2018 г. Всъщност платформата намалява най-близките си конкуренти с фактор 7.

В края на 2017 г. Exporo Investment GmbH, инвестиционният клон на компанията, получи лиценз за банкова дейност KWG 32 от германския регулатор BaFin, който й позволява да търгува с ценни книжа, за разлика от ограничените заеми на акционери, обхванати от германския регламент за краудфандинг. След това през 2018 г. платформата се разшири от развитие на недвижими имоти до имоти под наем. През същата година платформата отвори и вторичен пазар, където инвеститорите могат да препродадат своите притежания в Експоро на други инвеститори.

Експоро е събрал 16 милиона евро рисков капитал за два кръга през 2016 и 2017 г. Инвеститорите включват e.ventures, BPO Capital и Holtzbrinck Ventures. Сега компанията е в процес на набиране на следващия кръг на финансиране, за да стимулира растежа си.

Говорихме със Саймън Брунке в VivaTech за да разбере тайния сос за успеха на неговата компания и бъдещите й планове.

Вие основахте Експоро с 3 съоснователи Björn Maronde, Julian Oertzen и Tim Bütecke, което Ви накара да решите да започнете това начинание?

Управлявах застрахователен брокерски бизнес, който беше напълно офлайн и исках да премина в дигитална мрежа от няколко години. През 2012 г. се заинтересувах от посредничество при заеми, от разбиване на заеми, за да ги предложа на много заемодатели. През 2014 г. решихме да създадем бизнес само за цифрови технологии.

Това, което ни обедини като съоснователи, беше вярата ни във възможността да предоставим на инвеститорите на дребно достъп до инвестиции в недвижими имоти онлайн. Недвижимите имоти са най-големият пазар в света. Той е по-малко променлив от всеки друг клас активи. Това е по-изгодно от акциите – в дългосрочен план носи 0,3% повече годишно. 

Търсенето на частни инвеститори за инвестиции в недвижими имоти е високо. Но им липсват както знания, така и достъп. Офлайн не е възможно инвеститор на дребно да има достъп до сделки с недвижими имоти само с няколко хиляди евро. Освен това Германия не предлага много отворени фондове за недвижими имоти, сравними с US REITS или френския SCPI. По този начин ние наистина демократизираме недвижимите имоти и имущественото финансиране за германците.

Недвижимите имоти нарастват бързо и сега представляват 71% от германския пазар за краудинвестиране. Пазарът привлича нови участници, но вашият пазарен дял нараства. Как си обяснявате този успех? 

Виждам пет основни причини. Първо, ние сме екип от съоснователи с допълнителни умения. Всеки от нас има своите силни страни. Аз съм по-скоро сериен предприемач, управляван от продажби, друг съосновател има силен опит в стратегическото консултиране, друг има дълбоки познания в областта на технологиите и маркетинга.

Вторият ни основен актив е нашата поддръжка на клиенти. Ние се грижим изключително много за клиентите. Хората ни се обаждат и ние отговаряме на техните въпроси. Имаме и много добър процес на включване.

Третият актив е нашият капитал. Започнахме с 500 000 евро виж капитал. Оттогава събрахме общо близо 20 милиона евро и сме в процес на набиране на повече средства, за да подхранваме растежа си.

Четвърто е нашата отдаденост и опит в развитието на недвижимите имоти и имущественото финансиране. Имаме 40 специалисти по недвижими имоти, които търсят пазара, проверяват проекти и сключват сделки.

И накрая, бих казал, че ние също следим отблизо данните. Ние постоянно добиваме нашите данни, нашия конвейер.

Какви продукти предлагате в момента на инвеститорите на дребно?

В момента предлагаме два отделни вида инвестиции:

Заеми за недвижими имоти: това са продукти с фиксиран доход, които печелят брутен лихвен процент между 5% и 6%. Средната продължителност е 21 месеца. Финансираните проекти са предимно жилищни конструкции с малко търговски недвижими имоти и известен ремонт. Покриваме Германия и Австрия.

Облигации за наем на имоти: Те не печелят на инвеститорите фиксиран лихвен процент, а дял от нетния доход от наем, който възлиза средно на 4,5% брутна възвръщаемост. Освен това инвеститорите получават дял от 80% от увеличението на стойността на падежа (средно 10 години).

Нашата платформа предлага също така вторичен пазар, където нашите инвеститори могат да препродават своите наеми от облигации на имоти под наем на други инвеститори.

Като пример за инвестиция в имоти под наем, наскоро финансирахме полицейски участък в Хатинген близо до Кьолн. Разработчик построи това полицейско управление за града и го наема за 25 години. Инвестицията беше разпродадена за 3 дни! Нашият лозунг беше „Обикновено трябва да давате пари на полицията, сега е шансът да спечелите пари от тях.“

Кои са вашите инвеститори на дребно?

За момента нашите инвеститори на дребно са предимно опитни, самоуправляващи се лица. Те са средно на 48,5 години и 72% са мъже. Те имат пари и търсят печеливши инвестиционни възможности. За тях 6% брутна възвръщаемост е много привлекателна.

Част от атракцията е и фактът, че все още нямаме настройки по подразбиране. Правим всичко възможно, за да предотвратим неизпълнение. Освен всичко друго, имаме контролен екип, който постоянно наблюдава текущите проекти и помага за предотвратяване на проблеми.

До краудинвестирането сте набрали значителни допълнителни суми чрез непублични клубни сделки, колко важно е институционалното финансиране за вашата стратегия?

Започнахме клубни сделки с професионални инвеститори през 2018 г., за да мащабираме компанията по-бързо. Ако заемът е голям, например 10 милиона евро, това помага да се наберат 4 милиона евро от професионални инвеститори. Това обаче не е основният ни фокус.

Знаем, че повечето пазари на заеми са склонни да преминат към институционални пари с течение на времето. Но ние не възнамеряваме да следваме този път. Използваме институционални пари за мащабируемост, но оставаме фокусирани върху инвеститорите на дребно.

Първо, защото нашата мисия, нашата цел е да демократизираме недвижимите имоти. Разбира се, по-скъпо е да се събират пари от инвеститорите на дребно. Но и това е втората ни причина, зависимостта на институционалните инвеститори е рискована. Инвеститорите на дребно, ако бъдат добре третирани, са „по-лепкави“. Те също така ви позволяват да запазите по-голям марж. Когато предлагаме заем за 6%, институционалните инвеститори очакват да спечелят 7%! Те ще обръснат всеки марж, който можем да направим.

Германският регламент за колективно финансиране наскоро повиши лимита за освобождаване от колективно финансиране от 2,5 милиона евро на 6 милиона евро и лимита за индивидуални инвестиции от 10 хиляди евро до 25 хиляди евро на инвеститор годишно. Ще окажат ли влияние тези промени върху вашия бизнес?

Тези промени са съвсем наред. Те обаче не ни засягат много, защото ние сме напълно регулирана компания за финансови услуги. Благодарение на нашия банков лиценз KWG 32 нямаме ограничения. Можем да емитираме облигации. Можем да използваме регламента за краудфандинг, но не е задължително.

Какви са вашите планове за разширяване?

Първо, от страна на инвеститорите, бихме искали да разширим клиентската си база извън сегмента на самоуправляващия се инвеститор на дребно и да достигнем до по-широката общественост. За тази цел ще улесним инвестициите им, като предложим автоматизирани създатели на портфолио.

По отношение на продуктите ще продължим да се фокусираме върху недвижимите имоти и финансирането на проекти. Планираме да наемем още 40 специалисти по недвижими имоти. Имаме много място за растеж на първичния и вторичния пазар.

Ние вярваме в прозрачността, предлагана от финансирането с един актив.

Ние също така вярваме, че може и трябва да се направи много за по-нататъшното цифровизиране на тези активи. Поради тази причина ние сериозно се занимаваме с блокчейн. Започнахме блокчейн проекти с партньори на регулираните пазари на Германия и Люксембург.

Ние не тръбим нашите блокчейн инициативи, както правят много други фирми. Но ние сме предпазливи оптимисти. Ние вярваме, че ако бихме могли да използваме блокчейн технологията за дигитализиране на веригата на стойността на активите на недвижими имоти от издаването им до регистрацията на имота, възходът би бил огромен. Бихме могли да намалим банковите и правните разходи с фактор 10. Това би създало много по-ликвиден пазар, който ще привлече много нови инвеститори. И би било много по-лесно да продължим международното си разрастване.

Тереза ​​Торис, д-р, е Старши редактор към Crowdfund Insider. Тя е предприемач и консултант в eFinance и eCommerce със седалище в Париж. Тя покрива краудфандинга и P2P кредитирането от ранните дни, когато Zopa е създадена в Обединеното кралство. Била е директор на изследвания и консултации в Gartner Group Europe, старши вицепрезидент в Forrester Research и VP за съдържание в Twenga. Тя публикува френски блог за лични финанси, Le Blog Finance Pratique.