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Twitter观点：通过“社区投资者”众筹规则鼓励经济适用房
通过众筹自由化为社区投资者激励经济适用房
近几十年来，城市就业和人口增长超过了美国城市的住宅发展。在全国范围内，从1974年到2008年，新房屋的数量超过了新房屋的数量。但是自2009年以来，新房屋的建设未能显着超过新房屋的数量，房价上涨的幅度通常超过了收入。¹
多年的房屋生产不足归因于：限制性地带，邻里反对，建筑成本增加，政府收费高影响力和联动性以及开发商与社区之间缺乏沟通.²所有这些因素已经减缓并阻止了住宅建设并推动了住宅建设价格超过需求。³
众筹可能会通过鼓励鼓励对可负担住房进行本地化投资的改革来帮助解决这一问题.
如今，根据法规A +和法规D进行的众筹规则，允许经过认可的投资者进行在线众筹，而无需进行大量的公共注册和首次公开募股时所伴随的典型披露。但是，存在法律风险，开发商几乎没有动机去吸引当地居民的投资。改革可以在鼓励当地资助的经济适用房生产中发挥有益作用.
一种途径将为负担得起的住房资金提供新的来源，并促进居民在其社区中的投资：证券交易委员会（“ SEC”）可以提供D规则和A +规则的指导和安全港，从而创建新的“社区投资者”类别”。然后，社区投资者可以投资满足或超过当地负担能力要求的合格本地住宅项目的现代化或开发.
根据我的建议，由社区投资者资助的项目需要遵守狭义的小型披露计划，包括“ Form AH”（经济适用房）.
如果按照法规D进行，则AH表格可能是形式D的补充，如果按照法规A，则形式1-A可能是附加的+.
由社区投资者资助的项目也需要满足或超过经济适用房的要求，以使SEC满意。如果没有社区投资者，房地产将继续通过关系和经纪人建立的风险较低且既定的私募融资模式进行融资，通常不受联邦证券法规的约束，并且不包括当地居民.
现有的房地产众筹模式
2o12的JOBS法案对A +和D法规进行了更新，以免除在线房地产众筹的注册和披露，否则这些注册和披露将适用于在线证券投资。注册是昂贵且费时的，需要反复进行强制公开。注册还带来更高的民事责任风险.
A +法规允许发行不超过5,000万美元的股票，并要求其深度报告与上市公司报告相似。合格投资者（定义见规则D）和不合格投资者（最多收入或净资产的10％）可以投资于规则A +产品。像这样的公司 筹款, 该公司管理16个“ eREITS”，并按照A +条例运作。 Fundrise仅向投资不超过10％门槛的投资者提供其eREIT的普通股。4
与其他新兴的房地产投资平台一样（例如Lex Markets和Cadre），Fundrise不鼓励本地化投资，也不特别鼓励经济适用房开发.
或者，众筹可利用法规D.
条例D的规则506允许多达35个未经认可的投资者参与规则506的发行。这些未经认可的投资者必须具有足够的财务知识和敏锐度才能评估投资。干部使用506（b）允许无限数量的合格投资者，其中包括收入超过200,000美元或与配偶共同拥有300,000美元或净资产超过100万美元的个人.5
合格的投资者是首选的投资者，因为筹款人（发行人）在确保投资者的复杂程度方面的责任较小。在仅获认可的发行中，未获认可的投资者提出不充分披露要求的可能性较小。众筹公司可以从未经认证的投资者那里获得投资。但是，这项改革将使从未经认证的投资者那里筹集资金更加切合实际且风险更低.
尽管“合格投资者”的收入限额几十年来没有更新（增加了“合格投资者”的数量），但房地产投资仍然对许多人来说是遥不可及的.
2019年12月，SEC提出了修正案并征求意见，以扩展其“合格投资者”定义。该提案考虑基于“专业知识，经验或认证”来扩展认可类别.6.
法规D的扩展可以指导现有的众筹者，并通过扩大融资机会以更透明和与社区相关的发展和住房存量更好地帮助建立社区。8
社区投资者程序 & 揭露
SEC的新规则可以使社区投资者有资格从规则506和A +规则中受益。社区投资者需要提供就业和收入证明，并满足2年居留要求。开发人员将需要填写更为狭义的强制性表格，以提供给未经认可的投资者和社区投资者。7
国会根据第36条授予SEC权力，在出于公共利益和与投资者保护相一致的必要或适当情况下，可将任何个人，交易或类别从SEC的任何规则中豁免。在许多政府政策中，始终发现生产经济适用房符合公共利益。即使此社区投资者改革未直接在第36条下进行，但仍会促进并符合第36条的精神.
现有的发行人披露制度很难轻松地与众筹数字资产产品和区块链技术相匹配。同样，众筹形式也不适合非报告公司进行房地产开发。修订后的规则可以提供更大的确定性，降低诉讼风险，并促进更广泛的筹款活动.
强制性披露（以S-1完整IPO和A +小型IPO系统为模型）可以在新的SEC表格AH下完成.
表格AH将包括：项目说明以及对可负担性要求的遵守情况，预计的建筑成本以及租金明细表。新的表格AH还需要叙述以下内容：行业和本地市场数据，风险因素以及涵盖其他债务和股权参与者的背景.
表格AH将征求开发人员特定的信息，包括：拥有的其他财产，开发跟踪记录和管道以及财产特定的管理计划。表格AH可能要求提供预期的经济和社会影响的陈述.
最后，此针对房地产的披露应包括预期的财务回报和投资退出选择，并说明社区股权的回报是否与其他交易参与者的回报有实质性差异.
披露规则的结构应能够征求简短的回应，以增加开发人员填写这些披露规则的机会，尤其是那些没有足够资源来进行广泛披露的较小型的开发人员。简短的表格也增加了社区投资者充分阅读它们的机会。这些表格将有助于更好地告知已经提供给认可投资者的自愿披露和提供给非认可投资者的强制披露.
许多开发商会警惕要受证券法管辖。因此，可以防止产品失去D规则保护的无害和微不足道的错误规则和相关理论可以适用于这些新规则。此外，这些宽恕规则应更广泛地扩展.
社区投资者参与
住宅开发项目通常由于声音的反对和开发商和贸易团体的支持而缺乏当地支持而受到阻碍。规则502（b）（2）（v）要求发行人向投资者提供问题的答案。对于由社区投资者资助的项目，可以扩展502（b）（2）（v）以要求举行社区会议（包括虚拟会议）以及问答会议。.
即使是与众多竞争竞争且不需要众筹的投资者进行的有说服力的交易，此过程也可以帮助住宅项目在广泛的规划和授权过程中获得更多社区支持。与社区投资者进行必要的会议可以提高透明度。这不同于破坏硬币产品的复杂性和不透明性。这种复杂性增加了欺诈，虚假陈述和诉讼的风险。社区投资者规则是获得更多社区参与和支持的渠道.
SEC还可以提供社区投资者资源和指导文件，以帮助评估投资和AH表格本身。材料可以为行业标准和第三方验证的重要性提供建议.
为社区投资者的利益进行广告和转售
作为这项改革的一部分，SEC可以考虑放宽转售限制，以允许投资者出售给其他合格的社区投资者。.
应要求社区投资者向二级市场社区投资者提供最初收到的所有表格。仅当披露了与初始披露内容有关的重大变更时，才允许转售。这将使D法规的转售政策与A法规更加一致+.
允许转售，将减少流动性折扣，从而降低无法自由转售的资产的价值。仅通过第三方在线资金门户网站要求转售，将提供另一层项目审核和更多风险敞口.
资金门户已经提供位置和以社区为中心的众筹机会. 启动引擎 特征 Power2Peer 已根据法规A +（受认可和未经认可的投资者规则）和法规CF进行了筹款。 Power2Peer正在创建一个市场，用户可以在该市场上支持和购买本地可再生能源。社区投资者类别将通过提供更大的灵活性以较少的法律限制向社区征求意见来帮助本地化项目获得成功，而表格AH可以提供相关的披露.
社区投资者的许可无需大幅度更改D法规的广告和招揽法规。目前，第502（c）条限制了一般性招标，但在506条仅由认可投资者提供的产品中允许进行更广泛的广告宣传。本指南可为向社区投资者做广告提供保障，仅允许在局部地区进行招募，并控制社区目标9。
非营利试用期
SEC可能会仅将这些社区筹款权限限制为现有的非营利性经济适用住房开发商。仅针对非营利性经济适用房开发商的补贴将使非营利组织在获取资本方面更具竞争力，并扩大其对城市的影响。非营利性试用期可以显示社区投资者规则是否应扩展到营利性实体.
此外，非营利性试用期可以提供数据来确定是否应仅允许转售给其他社区投资者或更广泛的公众.
社区投资者使用表格AH参与非营利项目可以提供概念证明。这些试验将证明社区筹资对已建立的，资金充足的开发人员的好处，这些开发人员对触发其他法规持谨慎态度.
然后，成熟的开发人员可以使用表格AH来获得社区支持，以帮助进行计划和分区过程
从长远来看，与COVID-19相关的因素可能会减少众筹金额，房地产流动性和投资。对COVID-19的响应也已停止，并减缓了住宅建设的速度。 2020年4月的房屋建筑开工率比去年同期低30％。10由于担心密度，更多的远程办公机会和不确定性，投资者可能不太愿意投资城市房屋。 SEC可能会积极主动，为居民提供选择，使其能够在邻里进行充分知情的直接投资，同时具有升值和现金流的潜力。继续进行证券发行自由化，并在表格AH和其他保障措施下进行适当披露，将为负担得起的住房提供更多的融资渠道，同时允许个人为邻里供款.
亚伦·鲁本（Aaron Reuben） 是的商法学者 乔治敦法, 进入他的最后一年。在2020年的夏天，Reuben是 保罗·黑斯廷斯（LP） 在旧金山。 Reuben在旧金山长大，毕业于纽约大学Summa Cum Laude。在纽约期间，鲁本在 布鲁克林区检察官办公室. 然后他在 沃纳多房地产信托, 拥有超过3500万平方英尺投资组合的开发商。鲁本先是实习，从事建筑管理工作，然后才搬到总部，作为项目助理，他为办公室租赁，房地产开发和内部顾问团队提供支持。鲁本（Reuben）在乔治敦大学法学院（Georgetown Law）工作的第一年后，回到了沃纳多房地产信托（Vornado Realty Trust）的夏季。在2019年秋天，亚伦在 美国总务管理局, 法律总顾问办公室.