I sin 3. udgave, Viva Technology, samlede teknologiudviklingen i Paris mere end 124.000 deltagere fra 125 nationaliteter, en stigning på 24% i forhold til sidste år. Fransk præsident Emmanuel Macron, Canadas premierminister Justin Trudeau, og Alibabas grundlægger og administrerende direktør Jack Ma var blandt de 450 talere fra offentlige institutioner, store virksomheder og tech-startups, der indtog scenen.

Crowdfund Insider var imidlertid ivrig efter at møde nogen mindre kendt af offentligheden, nemlig Simon Brunke, medstifter og administrerende direktør for Exporo AG.

Hamborg-baseret Exporo er en tysk ejendomsinvestering og udlånsmarked og den kontinentaleuropæiske leder inden for alternativ ejendomsfinansiering.

Siden starten i december 2014 har platformen samlet over 400 millioner euro til finansiering af 191 ejendomsprojekter. Det har tilbagebetalt investorer over 182 mio. € i kapital og renter.

Ifølge 2018 Crowdinvest markedsrapport, Exporo har en andel på 60% af det tyske marked for alternativ ejendomsfinansiering. Som forfatter til rapporten, Michel Harms af crowdfunding.de bemærkede.

“På trods af ankomsten af ​​nye deltagere har Exporo bevaret sin dominans over det tyske crowdfundingmarked for fast ejendom.”

Hvis man tager højde for både institutionelle og detailinvestorer, nationale og internationale projekter (i Østrig), voksede virksomheden med 95% fra 2017 til 2018. Faktisk dværger platformen sine nærmeste konkurrenter med en faktor 7.

I slutningen af ​​2017 fik Exporo Investment GmbH, selskabets investeringsarm, en KWG 32-banklicens fra den tyske regulator BaFin, der giver det mulighed for at handle værdipapirer i modsætning til de begrænsede aktionærlån, der er omfattet af den tyske crowdfunding-regulering. Efter dette udvidede platformen i 2018 fra ejendomsudvikling til udlejningsejendomme. Samme år åbnede platformen også et sekundært marked, hvor investorer kan videresælge deres Exporo-beholdninger til andre investorer.

Exporo har rejst 16 millioner euro i risikovillig kapital i to runder i 2016 og 2017. Investorer inkluderer e.ventures, BPO Capital og Holtzbrinck Ventures. Virksomheden er nu i færd med at rejse den næste finansieringsrunde for at give næring til dens vækst.

Vi talte med Simon Brunke kl VivaTech for at finde ud af den hemmelige sauce af hans virksomheds succes og dens fremtidige planer.

Du grundlagde Exporo med 3 medstiftere Björn Maronde, Julian Oertzen og Tim Bütecke, hvad fik dig til at beslutte at starte denne satsning?

Jeg kørte en forsikringsmæglervirksomhed, der var helt offline og havde ønsket at blive digital i et par år. I 2012 blev jeg interesseret i formidling af lån, i at bryde lån for at tilbyde dem til mange långivere. I 2014 besluttede vi at oprette en digital forretning.

Det, der forenede os som medstiftere, var vores tro på muligheden for at give detailinvestorer adgang til ejendomsinvestering online. Ejendomme er det største marked i verden. Det er mindre ustabilt end nogen anden aktivklasse. Det er mere rentabelt end aktier – hvilket medfører 0,3% mere om året på lang sigt. 

Private investorers efterspørgsel efter investeringer i fast ejendom er høj. Men de mangler både viden og adgang. Offline er det ikke muligt for en detailinvestor at få adgang til ejendomshandler med kun et par tusinde euro. Derudover tilbyder Tyskland ikke mange åbne ejendomsfonde, der kan sammenlignes med US REITS eller den franske SCPI. Således demokratiserer vi virkelig ejendoms- og ejendomsfinansiering for tyskere.

Ejendomme vokser hurtigt og repræsenterer nu 71% af det tyske crowdinvesting-marked. Markedet tiltrækker nye deltagere, men alligevel vokser din markedsandel. Hvordan forklarer du denne succes? 

Jeg ser fem hovedårsager. For det første er vi et team af medstiftere med supplerende færdigheder. Hver enkelt af os har sine styrker. Jeg er mere en salgsdrevet seriel iværksætter, en anden medstifter har en stærk baggrund inden for strategisk rådgivning, en anden har dyb viden inden for teknologi og marketing.

Vores andet vigtigste aktiv er vores kundesupport. Vi holder meget af kunderne. Folk ringer til os, og vi besvarer deres spørgsmål. Vi har også en meget god ombordstigningsproces.

Det tredje aktiv er vores kapital. Vi startede med 500.000 € se kapital. Siden da har vi samlet samlet næsten 20 millioner euro, og vi er i færd med at skaffe flere midler til at fremme vores vækst.

Fjerde er vores dedikation til og ekspertise inden for ejendomsudvikling og ejendomsfinansiering. Vi har 40 ejendomsspecialister, der gennemsøger markedet, kontrollerer projekter og lukker tilbud.

Til sidst vil jeg sige, at vi også holder øje med dataene. Vi udvinder konstant vores data, vores pipeline.

Hvilke produkter tilbyder du i øjeblikket til detailinvestorer?

Vi tilbyder i øjeblikket to forskellige typer investeringer:

Ejendomslån: Disse er fastforrentede produkter, der tjener en bruttorente på mellem 5% og 6%. Den gennemsnitlige varighed er 21 måneder. De finansierede projekter er hovedsageligt boligbyggerier med lidt erhvervsejendom og en del renovering. Vi dækker Tyskland og Østrig.

Udlejningsejendomsobligationer: Disse tjener ikke investorer en fast rente, men en andel af nettoindtægterne, der i gennemsnit udgør et 4,5% bruttoafkast. Derudover modtager investorer en andel på 80% af værdiforøgelsen ved løbetid (gennemsnit 10 år).

Vores platform tilbyder også et sekundært marked, hvor vores investorer kan videresælge deres ejendomspapirbeholdninger til andre investorer.

Som et eksempel på investering i udlejningsejendomme finansierede vi for nylig en politistation i Hattingen nær Köln. En udvikler byggede den politistation til byen og lejer den i 25 år. Investeringen var udsolgt på 3 dage! Vores slogan var “Du skal normalt give penge til politiet, nu er din chance for at tjene penge på dem.”

Hvem er dine detailinvestorer?

Indtil videre er vores detailinvestorer for det meste erfarne, selvstyrede personer. De er i gennemsnit 48,5 år gamle og 72% er mænd. De har penge og leder efter rentable investeringsmuligheder. For dem er et bruttoafkast på 6% meget attraktivt.

En del af tiltrækningen er også det faktum, at vi endnu ikke har nogen standardindstillinger. Vi gør alt, hvad vi kan, for at forhindre standardindstillinger. Blandt andet har vi et kontrollerende team, der konstant overvåger igangværende projekter og hjælper med at forhindre problemer.

Ved siden af ​​crowdinvesting har du skaffet betydelige ekstra beløb gennem ikke-offentlige klubaftaler, hvor vigtigt er institutionel finansiering til din strategi?

Vi startede klubaftaler med professionelle investorer i 2018 for at skalere virksomheden hurtigere. Hvis et lån er stort, for eksempel € 10 millioner, hjælper det med at rejse 4 millioner € fra professionelle investorer. Dette er dog ikke vores primære fokus.

Vi ved, at de fleste udlånsmarkeder tendens til at skifte til institutionelle penge over tid. Men vi har ikke til hensigt at følge den vej. Vi bruger institutionelle penge til skalerbarhed, men vi er fortsat fokuserede på detailinvestorer.

For det første fordi det er vores mission, vores formål at demokratisere fast ejendom. Selvfølgelig er det dyrere at skaffe penge fra detailinvestorer. Men, og det er vores anden grund, institutionelle investorers afhængighed er risikabelt. Detailinvestorer, hvis de behandles godt, er “klæbrige”. De giver dig også mulighed for at holde en større margin. Når vi tilbyder et lån på 6%, forventer institutionelle investorer at tjene 7%! De vil barbere enhver margen, vi kan lave.

Den tyske crowdfunding-regulering hævede for nylig grænsen for fritagelse for crowdfunding fra € 2,5 mio. Til € 6 mio. Og grænsen for individuel investering fra € 10.000 til € 25.000 pr. Investor om året. Vil disse ændringer have indflydelse på din virksomhed?

Disse ændringer er helt OK. De påvirker os dog ikke meget, fordi vi er et fuldt reguleret selskab med finansielle tjenester. Takket være vores KWG 32 banklicens har vi ingen begrænsning. Vi kan udstede obligationer. Vi kan bruge crowdfunding-forordningen, men det behøver vi ikke.

Hvad er dine udvidelsesplaner?

For det første vil vi på investorsiden gerne udvide vores kundebase ud over segmentet af den selvstyrede detailinvestor og nå ud til en mere bred offentlighed. Til dette formål vil vi gøre det lettere for dem at investere ved at tilbyde automatiserede porteføljebygere.

Med hensyn til produkter vil vi fortsat fokusere på fast ejendom og projektfinansiering. Vi planlægger at ansætte yderligere 40 ejendomsspecialister. Vi har meget plads til vækst på det primære og sekundære marked.

Vi tror på gennemsigtigheden ved finansiering af enkeltaktiv.

Vi mener dog også, at meget kan og bør gøres for at fremme digitaliseringen af ​​disse aktiver. Af den grund ser vi seriøst på blockchain. Vi startede blockchain-projekter med partnere på de regulerede markeder i Tyskland og Luxembourg.

Vi basunerer ikke vores blockchain-initiativer, som så mange andre virksomheder gør. Men vi er forsigtige optimistiske. Vi mener, at hvis vi kunne bruge blockchain-teknologi til at digitalisere værdikæden for fast ejendom fra udstedelse til ejendomsregistrering, ville opadrettelsen være enorm. Vi kunne reducere bank- og juridiske omkostninger med en faktor på 10. Dette ville skabe et langt mere likvidt marked, der ville tiltrække mange nye investorer. Og det ville være meget lettere at fortsætte vores internationale ekspansion.

Therese Torris, ph.d., er en Seniorbidragende redaktør til Crowdfund Insider. Hun er iværksætter og konsulent inden for eFinance og e-handel med base i Paris. Hun har dækket crowdfunding og P2P-udlån siden de tidlige dage, hvor Zopa blev oprettet i Storbritannien. Hun var direktør for forskning og rådgivning hos Gartner Group Europe, Senior VP hos Forrester Research og Content VP hos Twenga. Hun udgiver en fransk personlig økonomiblog, Le Blog Finance Pratique.