In der dritten Ausgabe, Viva Technology, versammelte die Pariser Technologieinnovationsmesse mehr als 124.000 Teilnehmer aus 125 Nationalitäten, eine Steigerung von 24% gegenüber dem Vorjahr. Französischer Präsident Emmanuel Macron, Kanadas Premierminister Justin Trudeau, und Alibabas Gründer und CEO Jack Ma waren unter den 450 Rednern von öffentlichen Institutionen, großen Unternehmen und Technologie-Startups, die die Bühne betraten.

Crowdfund Insider war jedoch daran interessiert, jemanden zu treffen, der in der Öffentlichkeit weniger bekannt ist, nämlich Simon Brunke, Mitbegründer und Geschäftsführer der Exporo AG.

Hamburg Exporo ist ein deutscher Immobilieninvestment- und Kreditmarkt und der kontinentaleuropäische Marktführer für alternative Immobilienfinanzierungen.

Seit ihrer Gründung im Dezember 2014 hat die Plattform über 400 Millionen Euro zur Finanzierung von 191 Immobilienprojekten gesammelt. Es hat Investoren Kapital und Zinsen in Höhe von über 182 Mio. € zurückgezahlt.

Laut der Crowdinvest-Marktbericht 2018, Exporo hält einen Anteil von 60% am deutschen Markt für alternative Immobilienfinanzierungen. Als Autor des Berichts, Michel Harms von Crowdfunding.de bemerkt.

“Trotz der Ankunft neuer Marktteilnehmer hat Exporo seine Dominanz über den deutschen Crowdfunding-Immobilienmarkt beibehalten.”

Berücksichtigt man sowohl institutionelle als auch Privatanleger, nationale und internationale Projekte (in Österreich), ist das Unternehmen von 2017 bis 2018 um 95% gewachsen. Tatsächlich stellt die Plattform ihre nächsten Konkurrenten um den Faktor 7 in den Schatten.

Ende 2017 erhielt die Exporo Investment GmbH, der Investmentarm des Unternehmens, von der deutschen Aufsichtsbehörde BaFin eine KWG 32-Banklizenz, die den Handel mit Wertpapieren im Gegensatz zu den eingeschränkten Aktionärskrediten der deutschen Crowdfunding-Verordnung ermöglicht. Im Anschluss daran wurde die Plattform im Jahr 2018 von der Immobilienentwicklung auf Mietobjekte ausgeweitet. Im selben Jahr eröffnete die Plattform auch einen Sekundärmarkt, auf dem Anleger ihre Exporo-Beteiligungen an andere Anleger weiterverkaufen können.

Exporo hat in zwei Runden in den Jahren 2016 und 2017 Risikokapital in Höhe von 16 Mio. EUR aufgenommen. Zu den Investoren zählen e.ventures, BPO Capital und Holtzbrinck Ventures. Das Unternehmen ist derzeit dabei, die nächste Finanzierungsrunde zu beschaffen, um sein Wachstum voranzutreiben.

Wir haben mit Simon Brunke unter gesprochen VivaTech um die geheime Sauce des Erfolgs seines Unternehmens und seiner Zukunftspläne herauszufinden.

Sie haben Exporo mit den drei Mitbegründern Björn Maronde, Julian Oertzen und Tim Bütecke gegründet. Deshalb haben Sie sich entschieden, dieses Unternehmen zu gründen?

Ich betrieb ein Versicherungsmaklergeschäft, das komplett offline war und seit einigen Jahren digitalisiert werden wollte. 2012 interessierte ich mich für die Vermittlung von Krediten, für die Aufteilung von Krediten, um sie vielen Kreditgebern anzubieten. 2014 haben wir beschlossen, ein reines Digitalgeschäft aufzubauen.

Was uns als Mitbegründer vereinte, war unser Glaube an die Möglichkeit, Privatanlegern online Zugang zu Immobilieninvestitionen zu verschaffen. Immobilien sind der größte Markt der Welt. Es ist weniger volatil als jede andere Anlageklasse. Es ist rentabler als Aktien – auf lange Sicht bringt es 0,3% mehr pro Jahr. 

Die Nachfrage privater Investoren nach Immobilieninvestitionen ist hoch. Aber ihnen fehlen sowohl Wissen als auch Zugang. Offline ist es einem Privatanleger nicht möglich, mit nur wenigen tausend Euro auf Immobiliengeschäfte zuzugreifen. Darüber hinaus bietet Deutschland nicht viele offene Immobilienfonds an, die mit den US REITS oder dem französischen SCPI vergleichbar sind. Damit demokratisieren wir wirklich die Immobilien- und Immobilienfinanzierung für Deutsche.

Immobilien wachsen schnell und machen mittlerweile 71% des deutschen Crowdinvesting-Marktes aus. Der Markt zieht neue Marktteilnehmer an, doch Ihr Marktanteil wächst. Wie erklären Sie diesen Erfolg?? 

Ich sehe fünf Hauptgründe. Erstens sind wir ein Team von Mitbegründern mit komplementären Fähigkeiten. Jeder von uns hat seine Stärken. Ich bin eher ein vertriebsorientierter Serienunternehmer, ein anderer Mitbegründer hat einen starken Hintergrund in der strategischen Beratung, ein anderer verfügt über fundierte Kenntnisse in Technologie und Marketing.

Unser zweites wichtiges Kapital ist die Kundenbetreuung. Wir kümmern uns sehr um Kunden. Die Leute rufen uns an und wir beantworten ihre Fragen. Wir haben auch einen sehr guten Onboarding-Prozess.

Der dritte Vermögenswert ist unser Kapital. Wir haben mit 500.000 € begonnen, siehe Kapital. Seitdem haben wir insgesamt fast 20 Millionen Euro gesammelt und sind dabei, mehr Mittel aufzubringen, um unser Wachstum voranzutreiben.

Viertens ist unser Engagement und unsere Expertise in der Immobilienentwicklung und Immobilienfinanzierung. Wir haben 40 Immobilienspezialisten, die den Markt durchsuchen, Projekte überprüfen und Geschäfte abschließen.

Abschließend möchte ich sagen, dass wir auch die Daten im Auge behalten. Wir bauen ständig unsere Daten ab, unsere Pipeline.

Welche Produkte bieten Sie derzeit Privatanlegern an??

Derzeit bieten wir zwei verschiedene Arten von Investitionen an:

Immobilienkredite: Hierbei handelt es sich um festverzinsliche Produkte mit einem Bruttozins zwischen 5% und 6%. Die durchschnittliche Dauer beträgt 21 Monate. Bei den finanzierten Projekten handelt es sich hauptsächlich um Wohnbauten mit einigen Gewerbeimmobilien und einigen Renovierungsarbeiten. Wir decken Deutschland und Österreich ab.

Mietobjektanleihen: Diese bringen den Anlegern keinen festen Zinssatz ein, sondern einen Anteil an den Nettomieteinnahmen, der im Durchschnitt einer Bruttorendite von 4,5% entspricht. Darüber hinaus erhalten Anleger bei Fälligkeit einen Anteil von 80% an der Wertsteigerung (durchschnittlich 10 Jahre)..

Unsere Plattform bietet auch einen Sekundärmarkt, auf dem unsere Investoren ihre Mietobjektanleihen an andere Investoren weiterverkaufen können.

Als Beispiel für Mietinvestitionen haben wir kürzlich eine Polizeistation in Hattingen bei Köln finanziert. Ein Entwickler baute diese Polizeistation für die Stadt und mietet sie für 25 Jahre. Die Investition war in 3 Tagen ausverkauft! Unser Motto war “Normalerweise müssen Sie der Polizei Geld geben, jetzt haben Sie die Möglichkeit, mit ihnen Geld zu verdienen.”

Wer sind Ihre Privatanleger??

Derzeit sind unsere Privatanleger meist erfahrene, selbstverwaltete Einzelpersonen. Sie sind im Durchschnitt 48,5 Jahre alt und 72% sind männlich. Sie haben Geld und suchen nach rentablen Investitionsmöglichkeiten. Für sie ist eine Bruttorendite von 6% sehr attraktiv.

Ein Teil der Attraktion ist auch die Tatsache, dass wir noch keine Standardeinstellungen haben. Wir tun alles, um Ausfälle zu vermeiden. Unter anderem haben wir ein Controlling-Team, das ständig laufende Projekte überwacht und dabei hilft, Probleme zu vermeiden.

Neben Crowdinvesting haben Sie durch nicht öffentliche Club-Deals erhebliche zusätzliche Geldbeträge gesammelt. Wie wichtig ist die institutionelle Finanzierung für Ihre Strategie??

Wir haben 2018 Clubverträge mit professionellen Investoren aufgenommen, um das Unternehmen schneller zu skalieren. Wenn ein Kredit groß ist, zum Beispiel 10 Millionen Euro, hilft es, 4 Millionen Euro von professionellen Investoren zu beschaffen. Dies ist jedoch nicht unser Hauptaugenmerk.

Wir wissen, dass sich die meisten Kreditmärkte im Laufe der Zeit tendenziell auf institutionelles Geld verlagern. Diesen Weg wollen wir aber nicht gehen. Wir verwenden institutionelles Geld für die Skalierbarkeit, konzentrieren uns jedoch weiterhin auf Privatanleger.

Erstens, weil es unsere Mission, unser Ziel ist, Immobilien zu demokratisieren. Natürlich ist es teurer, Geld von Privatanlegern zu sammeln. Aber und das ist unser zweiter Grund, die Abhängigkeit von institutionellen Anlegern ist riskant. Privatanleger sind, wenn sie gut behandelt werden, „klebriger“. Sie ermöglichen es Ihnen auch, einen größeren Spielraum zu behalten. Wenn wir ein Darlehen für 6% anbieten, erwarten institutionelle Anleger 7%! Sie werden jeden Spielraum abschneiden, den wir machen können.

Die deutsche Crowdfunding-Verordnung hat kürzlich das Limit für die Befreiung von Crowdfunding von 2,5 Mio. € auf 6 Mio. € und das Limit für Einzelinvestitionen von 10.000 € auf 25.000 € pro Investor und Jahr angehoben. Werden sich diese Änderungen auf Ihr Unternehmen auswirken??

Diese Änderungen sind ganz in Ordnung. Sie betreffen uns jedoch nicht sehr, da wir ein vollständig reguliertes Finanzdienstleistungsunternehmen sind. Dank unserer KWG 32 Banklizenz haben wir keine Einschränkung. Wir können Anleihen emittieren. Wir können die Crowdfunding-Regelung anwenden, müssen es aber nicht.

Was sind Ihre Expansionspläne??

Erstens möchten wir auf Anlegerseite unsere Kundenbasis über das Segment des selbstgesteuerten Privatanlegers hinaus erweitern und die breite Öffentlichkeit erreichen. Zu diesem Zweck werden wir es ihnen einfacher machen, zu investieren, indem wir automatisierte Portfolio-Builder anbieten.

Bei den Produkten werden wir uns weiterhin auf die Immobilien- und Projektfinanzierung konzentrieren. Wir planen, weitere 40 Immobilienspezialisten einzustellen. Wir haben viel Raum für Wachstum im Primär- und Sekundärmarkt.

Wir glauben an die Transparenz, die die Finanzierung einzelner Vermögenswerte bietet.

Wir sind jedoch auch der Ansicht, dass viel getan werden kann und sollte, um die Digitalisierung dieser Vermögenswerte voranzutreiben. Aus diesem Grund beschäftigen wir uns ernsthaft mit Blockchain. Wir haben Blockchain-Projekte mit Partnern in den regulierten Märkten Deutschlands und Luxemburgs gestartet.

Wir trompeten nicht wie so viele andere Firmen unsere Blockchain-Initiativen. Wir sind aber vorsichtig optimistisch. Wir glauben, dass der Aufwärtstrend enorm wäre, wenn wir die Wertschöpfungskette von Immobilienvermögen von der Emission bis zur Registrierung von Immobilien mithilfe der Blockchain-Technologie digitalisieren könnten. Wir könnten die Bank- und Rechtskosten um den Faktor 10 senken. Dies würde einen viel liquideren Markt schaffen, der viele neue Investoren anziehen würde. Und es wäre viel einfacher, unsere internationale Expansion fortzusetzen.

Therese Torris, PhD, ist ein Leitender Redakteur an Crowdfund Insider. Sie ist Unternehmerin und Beraterin für eFinance und eCommerce in Paris. Sie hat sich seit den Anfängen, als Zopa in Großbritannien gegründet wurde, mit Crowdfunding und P2P-Krediten befasst. Sie war Direktorin für Forschung und Beratung bei der Gartner Group Europe, Senior VP bei Forrester Research und Content VP bei Twenga. Sie veröffentlicht einen französischen persönlichen Finanzblog, Le Blog Finanzen Pratique.